[기업분석] 롯데리츠
롯데리츠는 2020년 1월에 5,000원 중후반에서 사고 3월 코로나 폭락장에서 4,000원대로 추매한 종목이다.
이번달부터 다시 5,200원 정도에 추매하고 있는 종목으로 코로나 폭락장에서 추매를 꽤 해서 다행히 지금은 수익권이다.
배당은 6월, 12월 반기 지급이고 예상 배당률은 6% 수준이다.
리츠회사는 투자자들로부터 자금을 투자 받아서 부동산 임대차, 개발, 관리 등으로부터 얻은 수익을 주주에게 배당하는 회사이다.
롯데리츠는 롯데쇼핑 8개 매장(서울, 수도권, 지방)을 임대하고 있다.
그럼, 롯데리츠를 투자할 것인지, 투자할때 어떤걸 고려할 것인지 아래와 같이 정리해봤다.
<리츠 종목 투자 시 고려 사항>
- 배당율이 높은지
- 공실률 위험이 낮은지 (책임 임차인 확인, 공실률 부담 덜 수 있음)
- 저금리인지 (부채 이자부담 감소)
- 자산가치의 성장 가능성이 있는지
- 기타 (투자자, 감가상각율 등)
1. 산업 분석
- 최근 리츠 산업 주가 하락 (코로나 19로 인한 하락 및 성장주로 유동성 쏠림)
- 주가 하락으로 인하여 배당률 상승
2. 롯데리츠 분석
1) 배당금이 높은가
- 현재 주가 5200원 기준으로 배당율 6% 수준 (주가 6,500원까지 5% 수준 유지)
2) 공실률 위험이 낮은가
- 롯데리츠의 부동산은 100% 롯데쇼핑이 임차하여 책임임대차 사업인으로서 고정적인 임차료를 지급하고 있음.
(임대료는 매년 1.5% 인상)
- 임대기간 종료일이 2029년~2030년이어서 공실률에 대한 문제는 없다고 보지만 재계약 리스크 및 수선비는 2029년
~2030년 전에 고려해야 함. (장기로 볼 경우 고려)
- 저금리: 2022년까지 2.7% 고정금리로 4,700억 차입금 있음 (2022년 10월 3년 장기차입금 만기됨), 저금리는 계속 유지
될 것으로 보이며 2022년 재조달 금리 상승 위험 낮음
3) 자산가치 상승 여력이 있는가?
- 19년 투자설명회에서 약 5,000억원 규모의 롯데쇼핑 자산을 2020년에 추가 매입할 예정이라고 밝혔으나 아직 발표된 사항은 없음
- 롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 자산 8조 5000억 원 규모 84개 매장에 대해 우선매수협상권을 보유하고 있으며 단계적으로 매입할
계획이라고 함 (2019년 투자 설명회에서 언급)
- 유통업의 매출 정체로 향후 롯데쇼핑 부동산 매입 시 서울/수도권 부동산인지 지방인지(부실점포 여부) 확인할 필요 있음
& 추가 자산매입 계획 발표하는지 지켜봐야 함.
4) 높은 배당수익률이 유지될 수 있는가?
- 저금리로 인한 부채비용 증가 위험 낮음
- 롯데쇼핑의 신용등급 및 영엽이익을 보면 임대료를 못 받을 가능성 희박함.
다만, 2019년 롯데쇼핑의 당기순이익 -8,000억원으로 사업에 대한 우려있음 (영억이익은 +4,000억원 대)
5) 롯데쇼핑에서 롯데리츠의 주식 50%를 보유하고 있는데 주식을 매각한다면?
- 20년 5월 31일 보호예수 풀림
- 그러나 롯데쇼핑은 롯데리츠의 배당금 중 50%를 받으므로 배당금으로 점포 임차료를 보전할 수 있기 때문에 쉽게 매각하지 않을 것
으로 보임
⇒ 최종
현재 롯데리츠가 보유한 부동산에 100% 롯데쇼핑이 책임 임차인으로 계약하여 공실위험 매우 낮으며 배당률 6% 수준으로 투자 매력 있음.
다만, 향후 롯데쇼핑 점포 추가 매입 여부, 추가 매입한 점포가 성장여력이 충분한지 여부, 추가 자산 매입에 따른 부채 조달금리, 롯데쇼핑의 임차료 지급 안정성 등의 확인이 필요하므로 전체 포트 10% 내에서 분산투자 예정임.
** 추가로
롯데리츠가 롯데쇼핑의 부동산을 매입한다면 롯데쇼핑에서 현금을 확보할 것으로 보임. (대규모 자금조달/투자 가능)
롯데쇼핑의 배당수익률도 4.8% 수준 (주가는 2019년 1월 20만원에서 20년 7월 현재 8만원)
롯데쇼핑이 적자이나 배당수익률이 높은 이유는 폭락한 주가를 높이려는 이유와 대주주(오너가)에게 배당금을 환원하기 위함으로 보임.
유통 산업은 매력 없으나 롯데쇼핑도 장기로 보고 투자 가능한가??? 롯데리츠 분석하다가 생각이 들었음